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　　一邊是商貸利率持續(xù)走低，一邊是公積金貸款利率遲遲未變。隨著兩者的利差越來越小，市場對于公積金利率下調(diào)的呼聲越來越大。

　　近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費專項行動方案》明確提出“適時降低住房公積金貸款利率”，這意味著政策層面正在推動公積金貸款利率的下降。

　　下調(diào)公積金貸款利率，與商貸利率保持合理利差，既能增強公積金貸款的吸引力，又能為商貸利率的進一步下調(diào)創(chuàng)造空間。

　　公積金貸款利率的下調(diào)宜早不宜遲。一方面，下調(diào)公積金貸款利率能有效降低購房者的貸款成本，當前房地產(chǎn)市場正處于筑底的重要階段，購房成本降低是助力房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的法寶之一。通過下調(diào)公積金貸款利率，可以有效帶動購房需求釋放，促進房地產(chǎn)市場的活躍。另一方面，在商貸利率不斷下行的背景下，公積金利率與商貸的利差出現(xiàn)收窄，必然削弱公積金貸款的普惠屬性。同時，也將對商貸利率進一步下行形成門檻。

　　近年來，隨著LPR(貸款市場報價利率)不斷下降，商貸利率也隨之大幅下調(diào)，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了商貸利率低于公積金貸款利率的“倒掛”現(xiàn)象。2024年10月，廣州部分銀行的首套房商貸利率一度低至2.6%，而自2024年5月18日起，同期限首套個人公積金貸款利率為2.85%。

　　這種倒掛現(xiàn)象雖未持續(xù)太長時間，但兩者的利差確實明顯縮窄。截至2月末，個人住房新發(fā)放貸款(本外幣)加權(quán)平均利率約3.1%，而公積金貸款首套5年期以上利率為2.85%，當前利差已經(jīng)縮至25基點。

　　另以北京為例，當前首套房商貸利率最低為3.15%，與公積金的貸款利率已縮至30基點。

　　那么降多少合適？一般認為，住房公積金貸款利率應(yīng)低于同期限商業(yè)性住房貸款利率50基點以上。這也意味著公積金貸款大概率有20基點以上的下調(diào)空間。

　　當然，公積金貸款作為一種政策性貸款，利率調(diào)整相對滯后有一定的現(xiàn)實原因。相比更市場化的LPR定價機制，公積金貸款利率的調(diào)整涉及多個環(huán)節(jié)，包括住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督等。

　　此外，還需要考慮公積金管理中心的資金狀況、政策導(dǎo)向以及市場利率走勢，并兼顧公積金管理中心的運營成本和風(fēng)險控制。如果公積金貸款利率下調(diào)幅度過大，可能會對公積金資金池的流動性產(chǎn)生影響。

　　不過，商貸利率調(diào)整并不與公積金貸款利率掛鉤，其調(diào)整受到多種因素的影響，如市場供求關(guān)系、銀行的資金成本等。因此，在下調(diào)公積金貸款利率的同時，需要協(xié)調(diào)好與商貸利率的關(guān)系，保持公積金與商貸的互補而非替代。

　　總之，不管是公積金貸款利率下調(diào)，還是商貸利率的下調(diào)，其核心邏輯均在于通過政策性金融工具優(yōu)化市場利率結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)“居住需求保障”與“金融穩(wěn)定”的雙重平衡。