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　　近期，REITs發(fā)行市場熱度不減。本輪發(fā)行熱的核心驅(qū)動因素是什么？當前REITs制度設計還需在哪些方面進一步完善？聯(lián)儲證券債券融資三部總經(jīng)理何如在近日接受了上海證券報記者的專訪。

　　何如表示，2025年下半年及未來1至2年的時間里，REITs一級市場發(fā)行節(jié)奏預計將呈現(xiàn)“加速擴容，結構分化”的特點?！跋M、新能源、數(shù)據(jù)中心等新類型占比將會大幅提升，制度層面也會加大創(chuàng)新力度，產(chǎn)品擴募等工具也將得到更為廣泛的應用。”

　　多因素催生REITs發(fā)行熱

　　近期，公募REITs發(fā)行如火如荼。在何如看來，政策端的持續(xù)“松綁”與擴容、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給加速釋放、資金配置需求旺盛是本輪REITs發(fā)行市場火熱的核心“助燃劑”。

　　在政策端方面，一是監(jiān)管層近年來明顯加大了對REITs市場的培育力度，底層資產(chǎn)行業(yè)范圍擴大至清潔能源發(fā)電、養(yǎng)老設施、4A級旅游景區(qū)等新領域，同時消費基礎設施(如商業(yè)街區(qū)、商業(yè)綜合體)、保障性住房等也被納入試點范圍；二是審核發(fā)行流程得到了逐步優(yōu)化，審核部門開通綠色通道，如保障房類REITs等，從申報到獲批時間比之前大大縮短。

　　在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給方面，近期獲批的REITs新發(fā)產(chǎn)品類型豐富，且明顯呈現(xiàn)出“提質(zhì)增量”的特點：倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等現(xiàn)金流穩(wěn)定的資產(chǎn)占比提升，原始權益人多為央企或地方國資平臺，資產(chǎn)合規(guī)性和運營透明度顯著改善。

　　在資金配置需求方面，在利率下行和“資產(chǎn)荒”的背景下，機構投資者對具備穩(wěn)定分紅的另類資產(chǎn)需求激增。

　　發(fā)行火熱的背后亦有隱憂。“當前REITs市場存在部分資金集中追逐熱門項目的現(xiàn)象，尤其是一些具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs?！焙稳缯J為，出現(xiàn)這種情況的核心還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足疊加配置需求旺盛。

　　基于此，何如建議，從發(fā)行端和投資端兩方面入手：在發(fā)行端，對長期持有型機構給予更高配售權重，抑制短期套利資金，同時引入擴募緩沖機制，對于認購超募嚴重的項目，允許基金管理人提前啟動擴募增加供給；在投資端，多數(shù)個人投資者甚至部分機構，對REITs的“權益屬性”認知不足，仍將其視為“高息債”，需加強投資者教育。

　　券商投行的“機”與“困”

　　在REITs新發(fā)市場熱度不減之際，券商投行也迎來了新的機遇與挑戰(zhàn)。

　　“REITs的蓬勃發(fā)展為投行業(yè)務開辟了新的增長點。”何如分析稱：在承銷與發(fā)行服務方面，投行在REITs的IPO和擴募中扮演關鍵角色，包括結構設計、估值定價、監(jiān)管溝通等；在并購與重組顧問方面，許多企業(yè)需要通過資產(chǎn)重組來滿足REITs發(fā)行條件，投行可提供資產(chǎn)篩選、合規(guī)性改造、交易方案設計等服務，同時，已上市的REITs可能通過并購擴大規(guī)模，這也帶來了新的交易機會；在資產(chǎn)管理聯(lián)動方面，投行可利用自身資管平臺參與REITs戰(zhàn)略配售，或發(fā)行掛鉤REITs的理財產(chǎn)品，進一步拓展資管業(yè)務；在跨境REITs機會方面，隨著市場的開放，投行可協(xié)助企業(yè)發(fā)行境外REITs，或引入國際資本參與境內(nèi)REITs投資。

　　機遇與挑戰(zhàn)往往相伴而生。何如認為，券商投行在REITs新發(fā)市場可能遭遇三重潛在風險：首先，國內(nèi)REITs規(guī)則仍在完善，比如稅收政策、擴募細則等，需要密切關注動態(tài)，并組建專業(yè)合規(guī)團隊；其次，REITs底層資產(chǎn)需具備穩(wěn)定現(xiàn)金流，投行須加強盡調(diào)能力，避免項目風險；最后，市場競爭激烈，頭部券商已搶占先機，中小投行可聚焦細分領域，考慮與產(chǎn)業(yè)資本合作形成差異化優(yōu)勢。

　　如何平衡“高認購熱情”與“理性定價”是對券商投行的另一重考驗。對此，何如認為：一是須充分做好前期營銷路演工作，鎖定基礎量資金，同時做好投資機構的價格反饋管理，引導合理心理預期；二是在認購過程中需設置高價剔除機制、戰(zhàn)略配售機制等，避免價格被操縱；三是在產(chǎn)品發(fā)行上市后要做好后續(xù)主動管理，避免信息不對稱，做好市場預期的修正。

　　投行在新興REITs資產(chǎn)領域也面臨一定挑戰(zhàn)?！靶屡d資產(chǎn)涉及新領域，通常具有更復雜的運營模式和現(xiàn)金流結構，且缺乏歷史數(shù)據(jù)支撐，導致傳統(tǒng)估值方法應用受限；同時，投資者教育與風險認知錯配，相關法律框架可能尚未完善，這些都要求投行應建立起細分領域的專業(yè)化團隊，深入研究不同品類的資產(chǎn)特點，堅守合規(guī)底線?！焙稳缯f。

　　持續(xù)優(yōu)化REITs市場建設

　　在何如看來，當下，盡管REITs產(chǎn)品推出的類型較多且市場認購較為火熱，但在產(chǎn)品設計、制度安排等層面仍有優(yōu)化空間。