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　　中國網(wǎng)財經(jīng)6月24日訊 當(dāng)老舊小區(qū)的電梯故障頻發(fā)、垃圾清運(yùn)不及時成為常態(tài)，當(dāng)新小區(qū)物業(yè)費(fèi)昂貴、服務(wù)不達(dá)標(biāo)屢見不鮮，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾糾紛逐年遞增，一種全新的物業(yè)管理模式正在全國多地悄然興起——信托制物業(yè)。從北京中駿天宸小區(qū)到太原老軍營社區(qū)，從成都長壽苑到柏樹村安置小區(qū)，信托制度正以其獨(dú)特的財產(chǎn)隔離與專業(yè)管理優(yōu)勢，為困境中的物業(yè)管理行業(yè)開辟出一條創(chuàng)新路徑。

　　物業(yè)管理現(xiàn)存三大核心痛點(diǎn)

　　資金管理混亂成矛盾焦點(diǎn)

　　記者了解到，傳統(tǒng)物業(yè)管理中，物業(yè)費(fèi)與公共收益的管理透明度長期遭業(yè)主質(zhì)疑。隨著近年來業(yè)主維權(quán)意識逐漸提高，公共收益的使用往往成為物業(yè)糾紛的一個焦點(diǎn)。記者在中國裁判文書網(wǎng)以“物業(yè)+公共收益”為關(guān)鍵詞檢索發(fā)現(xiàn)，2016年相關(guān)文書約470條，2017年增至近780條，2018年躍升至近1500條，此后3年都達(dá)到3000條以上。

　　傳統(tǒng)“包干制”下，物業(yè)公司將物業(yè)費(fèi)與經(jīng)營收益混同核算，甚至出現(xiàn)挪用公共收益填補(bǔ)經(jīng)營虧損的情況。2012年9月至2021年2月，某物業(yè)公司一直為江蘇省南通市某小區(qū)提供服務(wù)。在服務(wù)合同到期前，物業(yè)公司將提供服務(wù)期間的多種經(jīng)營收入、臨時停車費(fèi)收入進(jìn)行了審計(jì)并公示。2021年2月底撤場后卻遲遲未將上述收入交接給小區(qū)業(yè)委會，后者根據(jù)業(yè)主代表大會決議，決定提起訴訟，在扣除經(jīng)營成本基礎(chǔ)上，向物業(yè)公司追索小區(qū)公共收益137.5萬元。

　　法院審理認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的停車費(fèi)及其他經(jīng)營收入均屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司理應(yīng)將屬于該小區(qū)全體業(yè)主共有的收入交付給業(yè)主，其逾期支付構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等違約責(zé)任，判決支持小區(qū)業(yè)委會的訴求。

　　業(yè)主自治組織能力薄弱

　　更換物業(yè)難是另一個突出痛點(diǎn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)行業(yè)調(diào)研與司法實(shí)踐，業(yè)主參與度不足是物業(yè)更換表決失敗的核心原因之一。例如，多地案例顯示，因業(yè)主分散、表決程序復(fù)雜等問題，約40%-60%的小區(qū)在啟動更換物業(yè)程序后，因無法達(dá)到法定參與比例而失敗。北京某新建小區(qū)活躍業(yè)主王強(qiáng)坦言：“1800戶業(yè)主中，常住戶僅1200戶，每次表決需上門收集720份有效簽字，耗時往往超過數(shù)月?！?/p>

　　更棘手的是新舊物業(yè)交接僵局。西安某小區(qū)2020年通過業(yè)主大會選聘新物業(yè)，但原物業(yè)公司以“部分業(yè)主欠費(fèi)”為由拒絕退場，直至2022年3月經(jīng)法院強(qiáng)制執(zhí)行才完成交接，期間小區(qū)管理陷入真空狀態(tài)長達(dá)數(shù)月。這類案例在全國范圍內(nèi)并不罕見，暴露出業(yè)主組織在專業(yè)能力與法律手段上的雙重不足。

　　服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏剛性約束

　　傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)合同往往存在條款模糊問題。記者查閱多份不同小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同發(fā)現(xiàn)，關(guān)于“垃圾清運(yùn)頻次”“設(shè)備維修時限”等關(guān)鍵條款，多數(shù)合同僅作原則性約定。這種模糊性為服務(wù)縮水埋下隱患，如北京某小區(qū)合同約定“每日清運(yùn)垃圾”，但實(shí)際執(zhí)行中夏季高溫時段常出現(xiàn)48小時未清運(yùn)現(xiàn)象。

　　中國消費(fèi)者協(xié)會2024年數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量爭議也是消費(fèi)投訴的重要領(lǐng)域。司法實(shí)踐中，業(yè)主以服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由拒交物業(yè)費(fèi)時，常因舉證困難敗訴，而物業(yè)公司則以“未履行繳費(fèi)義務(wù)”抗辯，形成“服務(wù)差-收費(fèi)難-服務(wù)更差”的惡性循環(huán)。

　　預(yù)付類資金服務(wù)信托的破局之道

　　資金隔離構(gòu)建信任基石

　　山西信托“晉享陽光”項(xiàng)目的核心創(chuàng)新，該模式將物業(yè)服務(wù)公共資金全量歸集至信托專戶，業(yè)主可通過數(shù)字平臺實(shí)時穿透查詢，徹底終結(jié)了“糊涂賬”。同時，物業(yè)公司的角色轉(zhuǎn)變?yōu)榧兇獾姆?wù)提供者，僅按約定比例獲取固定酬金，全部剩余資金及公共收益均納入信托專戶管理，確保專款專用，回歸服務(wù)本質(zhì)。從全國范圍來看，目前已有北京、四川、河南、山東等地共19個小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，試點(diǎn)小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率平均達(dá)到95%以上。

　　預(yù)付類資金服務(wù)信托的制度優(yōu)勢在于《信托法》賦予的破產(chǎn)隔離功能。萬向信托“陽光物業(yè)”系列項(xiàng)目中，即使物業(yè)公司破產(chǎn)，信托專戶內(nèi)的業(yè)主資金也不得用于清償債務(wù)。實(shí)踐中，信托制物業(yè)通過將資金獨(dú)立存管，可有效避免物業(yè)公司破產(chǎn)導(dǎo)致的資金凍結(jié)風(fēng)險。例如，成都、合肥等地試點(diǎn)小區(qū)引入信托制后，資金透明度顯著提升，且未出現(xiàn)因物業(yè)經(jīng)營問題影響小區(qū)服務(wù)的情況。

　　雙受托人機(jī)制優(yōu)化治理

　　中航信托創(chuàng)新的“雙受托人”模式為復(fù)雜問題提供解決方案。在成都香城麗園小區(qū)，信托公司與物業(yè)公司共同作為受托人，前者負(fù)責(zé)資金監(jiān)管與信息披露，后者專注服務(wù)執(zhí)行。這種分工使專業(yè)的人做專業(yè)的事——信托公司發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)的賬戶管理能力，物業(yè)公司回歸服務(wù)本質(zhì)。