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　　在REITs試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)、資產(chǎn)類型不斷擴(kuò)展的背景下，消費(fèi)類REITs正成為市場(chǎng)關(guān)注的新焦點(diǎn)。

　　華安基金REITs基金經(jīng)理從靜近日在接受上海證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，面對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性尚待提升、投資者認(rèn)知不足等挑戰(zhàn)，管理人正加快構(gòu)建“Pre-REITs到公募REITs”全流程閉環(huán)，完善激勵(lì)機(jī)制與制度建設(shè)，以期推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

　　與傳統(tǒng)品類形成互補(bǔ)

　　當(dāng)前市場(chǎng)上已上市的消費(fèi)類REITs數(shù)量達(dá)9只，總發(fā)行規(guī)模超過200億元，在產(chǎn)權(quán)類REITs中體量僅次于產(chǎn)業(yè)園類產(chǎn)品。華安基金方面表示，隨著政策端不斷拓寬REITs試點(diǎn)范圍，消費(fèi)類REITs正日益成為REITs體系中的重要組成部分。

　　與傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流類REITs不同，消費(fèi)類REITs的底層資產(chǎn)多位于城市核心商圈或交通便利區(qū)域，面向消費(fèi)者直接提供服務(wù)，收入來源廣泛而分散，呈現(xiàn)出更強(qiáng)的“to C”屬性。這帶來了更高的運(yùn)營復(fù)雜性，但也意味著消費(fèi)REITs具備更強(qiáng)的經(jīng)營彈性。

　　“我國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)體量龐大，存量空間豐富，消費(fèi)REITs通過盤活資產(chǎn)、創(chuàng)新融資路徑，有望為實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來新活力?！睆撵o說。

　　作為基金管理人，華安基金與原始權(quán)益人百聯(lián)股份及旗下又一城商管團(tuán)隊(duì)構(gòu)建了覆蓋制度設(shè)計(jì)、日常協(xié)作、績效考核等多維度的運(yùn)營協(xié)同機(jī)制。

　　在具體執(zhí)行層面，基金管理人與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)通過線上審批、定期會(huì)議和現(xiàn)場(chǎng)管理等常態(tài)化工作機(jī)制，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的經(jīng)營管理進(jìn)行全流程協(xié)同。此外，基金還設(shè)有基于預(yù)算目標(biāo)的績效考核與獎(jiǎng)懲機(jī)制，確保運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)在完成目標(biāo)的基礎(chǔ)上獲取激勵(lì)，未達(dá)預(yù)期則進(jìn)行扣減處理，實(shí)現(xiàn)管理責(zé)任閉環(huán)。

　　“我們每年制定完整的收支預(yù)算，并設(shè)置階梯式運(yùn)營管理費(fèi)用考核機(jī)制，與業(yè)績表現(xiàn)深度綁定，確保底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)健可控?！睆撵o說。

　　積極推動(dòng)擴(kuò)募進(jìn)程

　　談及未來擴(kuò)募規(guī)劃，從靜表示，百聯(lián)股份作為華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的原始權(quán)益人，目前在上海及其他核心城市擁有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)儲(chǔ)備，涵蓋購物中心、社區(qū)型商業(yè)、奧特萊斯等多種類型。部分位于交通便利、消費(fèi)潛力突出的核心地段項(xiàng)目，擬通過Pre-REITs基金進(jìn)行提前布局和打包管理，為后續(xù)擴(kuò)募提供可持續(xù)的資產(chǎn)來源。

　　從靜表示，未來在基金運(yùn)行穩(wěn)定、市場(chǎng)條件允許的基礎(chǔ)上，將積極推動(dòng)擴(kuò)募進(jìn)程。在符合法規(guī)政策及交易所相關(guān)要求的前提下，基金管理人將與百聯(lián)股份密切配合，從儲(chǔ)備項(xiàng)目中擇優(yōu)遴選具備代表性和成長性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)納入REITs資產(chǎn)池。如此一來，既有助于進(jìn)一步豐富基金資產(chǎn)組合的多樣性和地域覆蓋面，提升整體運(yùn)營的穩(wěn)健性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也將增強(qiáng)基金的規(guī)模效應(yīng)和市場(chǎng)吸引力，提升對(duì)投資者的長期價(jià)值回報(bào)。

　　據(jù)悉，所有擬擴(kuò)募入池的資產(chǎn)必須滿足政策端關(guān)于擴(kuò)募的相關(guān)指引要求，涵蓋合規(guī)性、資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營能力、收益穩(wěn)定性等多項(xiàng)硬性指標(biāo)，確保擴(kuò)募項(xiàng)目不僅能在收益上“補(bǔ)強(qiáng)”，也能在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和運(yùn)營表現(xiàn)上實(shí)現(xiàn)優(yōu)化升級(jí)。

　　完善激勵(lì)機(jī)制與監(jiān)管體系

　　作為新興的金融工具，公募REITs已成為連接基礎(chǔ)設(shè)施與資本市場(chǎng)的重要橋梁。但在當(dāng)前階段，REITs二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性仍顯不足。對(duì)此，華安基金表示，當(dāng)前REITs市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期，投資者結(jié)構(gòu)尚未充分多元化，流動(dòng)性偏弱屬于階段性現(xiàn)象。

　　“目前REITs的主要投資者仍以保險(xiǎn)、銀行、券商等中長期機(jī)構(gòu)資金為主，交易行為更偏長期持有而非高頻操作。”從靜表示，隨著制度建設(shè)的不斷健全和產(chǎn)品供給的持續(xù)豐富，將吸引越來越多類型的投資者參與，市場(chǎng)活躍度也會(huì)不斷提升。

　　同時(shí)，華安基金也在積極推進(jìn)投資者關(guān)系建設(shè)。通過召開定期業(yè)績說明會(huì)、披露臨時(shí)公告、參與上證路演、舉辦投資者開放日實(shí)地調(diào)研等多種活動(dòng)形式，基金管理人希望加強(qiáng)與投資者之間的互動(dòng)，幫助市場(chǎng)更好地理解消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營邏輯與長期價(jià)值，推動(dòng)REITs產(chǎn)品逐步融入大眾資產(chǎn)配置體系。

　　除市場(chǎng)溝通外，華安基金還從制度層面提出多項(xiàng)建設(shè)性建議：首先，在稅收環(huán)節(jié)，建議針對(duì)資產(chǎn)重組等關(guān)鍵環(huán)節(jié)適度減免相關(guān)稅費(fèi)，降低原始權(quán)益人的發(fā)行成本，從而提升項(xiàng)目入池與擴(kuò)募的積極性。在激勵(lì)機(jī)制方面，應(yīng)探索更為靈活、長效的運(yùn)營激勵(lì)模式。例如，除了設(shè)置績效運(yùn)營管理費(fèi)用外，還可鼓勵(lì)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)在內(nèi)部建立與項(xiàng)目表現(xiàn)掛鉤的一線團(tuán)隊(duì)激勵(lì)機(jī)制，推動(dòng)“人效”與“產(chǎn)效”聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步提升資產(chǎn)管理質(zhì)量和長期運(yùn)營價(jià)值。